Dissolução de Condomínio

Dissolução de Condomínio

Um imóvel é um bem indivisível. Qual a solução de sua destinação quando existem muitos herdeiros e há discordância da venda?

DO CONDOMÍNIO DE PROPRIETÁRIOS
Um imóvel pode ter apenas um proprietário, ou variados sem limites. Quando o mesmo imóvel possui vários herdeiros, todos precisam estar de acordo com a destinação do mesmo, ou seja, se irão mantê-lo desocupado, ou se irão locá-lo, vendê-lo, qual o preço de venda, como dividir as despesas de manutenção.
Chamamos de “condomínio de proprietários”, quando existem vários proprietários do bem. Este geralmente é formado pela aquisição conjunta do imóvel, na fusão de negócios familiares, mas o caso mais comum é na distribuição de herança após o inventário. Formado o condomínio de proprietários, deve-se primar pela paz e harmonia na administração do bem imóvel o que nem sempre ocorre.

Com efeito, quando há divergência entre os proprietários quanto à destinação e má administração do mesmo, esta deve ser resolvida, sob pena dos riscos a serem cometidos. Assim, caso não resolvida de forma extrajudicial, é necessário dividir o imóvel em partes equivalentes à porcentagem que cada condômino possui. Mas como dividir, um apartamento, casa ou fazenda edificados no mesmo terreno quando esta possui vários herdeiros?

É juridicamente impossível o desmembramento com exceção da fazenda que pode geralmente ocorrer. Todavia o imóvel é um bem indivisível. Para dissolver o condomínio de proprietários deve-se alienar o bem, todavia, se existem herdeiros que não desejam alienar o imóvel o que dificulta ainda o embaraço da destinação do bem imóvel.

DA AÇÃO JUDICIAL DE DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO
Nesse sentido, a medida se perfaz através de uma medida judicial de “Dissolução de condomínio” ou “Extinção de Condomínio”, tecnicamente conhecida como “Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível”.

Qualquer um dos condôminos pode propor a ação de Extinção de Condomínio, mesmo que tenha uma pequena participação na propriedade.
Basta que esteja insatisfeito com a administração do imóvel, e que não deseje mais permanecer em condomínio de proprietários. Uma vez proposta a ação judicial, o juiz mandará citar os demais proprietários, e buscará um acordo, para que o imóvel (ou a parte do condômino insatisfeito) seja todo adjudicado para um dos condôminos, mediante o pagamento, pelo mesmo, do valor pretendido pelo condômino que propôs a ação.

DA FALTA DE CONCILIAÇÃO E DA VENDA JUDICIAL EM LEILÃO
Se não houver acordo quanto à adjudicação do imóvel para um dos condôminos, o juiz determinará a avaliação do imóvel, e, após, dará preferência, na venda, para qualquer condômino adquiri-lo, em condições iguais à proposta por estranho. Também deverá dar preferência, entre os condôminos, para aquele que tiver benfeitorias de maior valor e, sucessivamente, para o proprietário de parte maior (se não houver benfeitorias).

Contudo, se não exercidas as preferências acima, o juiz levará o imóvel a leilão, no qual o imóvel pode ser arrematado por terceiros interessados, em preço que pode chegar apenas à metade do valor da avaliação realizada no processo.

O preço apurado com a venda judicial, em leilão, será dividido entre os condôminos, em partes proporcionais à porcentagem que possuíam no imóvel e, assim, o condomínio de proprietários estará extinto.

CONSIDERAÇÕES FINAIS
Denota-se, portanto, não ser vantajosa a continuidade da ação de extinção de condomínio, pois todos os proprietários arriscam-se a perder o equivalente à metade do valor da propriedade, caso a mesma seja leiloada. E, além desta perda, terão que pagar as custas processuais, avaliação judicial e honorários advocatícios.
Portanto, é aconselhável, sempre, os proprietários buscarem solução amistosa na administração dos imóveis que mantenham em condomínio de proprietários, evitando maiores prejuízos.

Entretanto, o proprietário que estiver sendo lesado, ainda que detenha pequena parte do imóvel, poderá propor a ação de extinção de condomínio, a fim de buscar seus direitos e, também, o fim de litígios extrajudiciais.
Deve-se procurar um advogado especialista para que se promovam soluções práticas e até extrajudiciais evitando prejuízos patrimoniais para todos os envolvidos.

FERNANDO FRANCO DE C. MARQUES
OAB/GO 37.457
Especialista em Direito Civil
Especialista em Direito Urbanístico e Ambiental